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城市更新之老舊街區改造案例
  發布時間:2022-08-15 11:09   來源:城市怎么辦

隨著城市步入高質量發展時代,城市發展理念也正慢慢從“空間管理”向“綜合治理”、從“增量發展”向“存量更新”、從“城市空間增值”向“城市活力增值”轉變。在此背景下,城市更新成為城市自下而上高質量發展的最佳模式。而城市街區作為城市記憶的載體,是未來城市更新中不可忽略的重要片區,需要有重點、有方向地進行改造復興,以實現城市的可持續發展。

而傳統街區大部分仍舊位于老城區市中心,地理區位優越,但由于商業發展滯后、歷史和人文環境衰落、空間肌理與現代商業不夠匹配、商業功能模糊等問題面臨著停滯甚至衰敗的光景,街區的更新刻不容緩。

本文通過對典型街區型城市更新案例進行解析,總結相關經驗,可為未來同類型城市更新提供參考。

案例一:

北京望京小街

——縫合商辦街區,再現活力場景

1、前世今生

望京小街位于北京望京核心腹地,全長380余米,寬約40米,街的兩側為萬科時代中心和方恒購物中心之間,街的一端為1400戶大型居住區。隨著城市定位和周邊業態的更新變化,逐漸出現活力喪失、交通擁堵、停車難、臟亂差等問題。經過兩年多規劃設計和五個月的改造施工,小街搖身一變成為了“時尚、科技、活力的共享街區”,一舉成為北京最熱門的商圈之一。

2、更新模式

采用“政府引領資金投入+社會資本參與共建”的城市更新模式。政府注重環境優化和經濟活力,企業注重業態升級和效益增收,政企合作構建長效治理內生動力。

3、更新策略

需求決定方向

對企業和周邊居民進行了詳實走訪調研,基于他們的訴求,政企共同確定了小街的開發方向:一條具有活力的商業步行街,一個回應社區居民需求的線性城市空間,強化其可行走性和慢生活的調性。

景觀縫合空間

利用景觀手法來模糊邊界兼容功能,打造極具體驗性的公共空間。一是將車行道改為應急通道,平時作為休閑商業空間;二是利用原人行空間和地形高差,改造為觀演劇場,兼具通行和集聚功能;三是增設外擺區域拓展底商經營界面;四是新增藝術化景觀打卡點、趣味互動設施、公共展覽空間等,營造時尚活力氛圍。

業態構建場景

依據街區開發定位,差異化引入大量新晉品品牌和網紅IP業態。兩側商場引入餐飲、酒吧、商超、影院等復合化業態,以品牌企業為主。特色集市則分主題分版塊引入相關特色商鋪,以網紅業態為主。同時還積極統籌社會資源,引入城市書屋、北京設計中心等,強化街區文化屬性;不定期舉辦豐富的節慶活動,如開街日活動、漢堡節、2021年北京時裝周、城市更新展等。

治理成就未來

聯合開發建設“智慧之芯”管理平臺,連接智慧停車,綠色節能、小街商圈、社區公約、小街安防等五大運營場景,小街商戶人流車流、垃圾箱、溫度、濕度、能耗、消費指數等進行實時數據分析,實現精細化管理。

聯動提升能級

更大規模的區域更新中,持續強化商業的“逛玩”屬性,通過慢行系統改造、綠道建設、智慧交通項目等,將望京街道內商業體串成一個步行1小時可達的活力消費圈。

4、更新成效

據萬科項目負責人介紹,該項目“不算后續物業運營的投入,預計10-15年能夠收回投入改造的靜態成本”。但是從2020年8月開業到現在,這里的商業密度提升約10%,文化設施數量提升13%,餐飲多樣性提升8%,國際化餐飲指數增加200%,節慶活動日數量增加130.4%。人氣和知名度急速上升??梢娫诔鞘懈陆洕找娣矫?,需跳出單個項目的盈利情況看其對區域經濟的帶動作用。

案例二:

成都遠洋太古里

——縫合古今記憶,重構商業場景

1、前世今生

成都遠洋太古里項目,毗鄰千年古剎大慈寺,接壤繁華的春熙路商圈,遺存有一定數量的古建筑與歷史街巷。從2002年開始由政府主導的空間實踐通過一系列的規劃文件來實現對原有歷史空間的規訓與改造,由于對城市更新的價值取向缺乏正確的判斷,致使該片區一直處于大拆大建的更新過程中。2010年底由遠洋和太古地產獲得土地使用權,開啟新一輪的更新。項目以重塑成都傳統的市中心為把目標,將其創造性地打造成為一座開放式、低密度的街區型國際性都市中心,并把它作為一個專屬于成都的城市公共空間,和城市融為一體,并和成都共同發展。    

2、更新模式

采用“資本一線+政府二線”的聯盟型更新模式。由前期政府為單一主導的更新實踐失敗,故地方政府退居二線,開啟新的更新模式,即將開發建設運營權交由開發商,政府負責把控項目總體方向和要求等。

3、更新策略

保護先行,延續肌理風貌

延續街巷原有肌理,對古建筑和院落間進行利用式保護,并圍繞大慈寺進行文化保育和更新。同時融入2-3層的川西風格獨棟新建建筑,一層底商對外打開,二層商業聯通,三層局部采用退臺設計,豐富街道設計研學商業氛圍,讓交通空間與逛街的交往空間相互融合。

反效率流線,重場景營造

一是因保留原有縱橫雜沓的近十條街巷,導致流線迂曲繁多,但卻因定制化的“濾鏡式”古韻,承托起咖啡與茶的悠然品質生活,而成為最強吸客區域。二是因“快里”“慢里”兩條動線的鄰近布置,貌似犯了商業設計大忌,但事實上,卻因精準把握住了“快耍慢活”的情感規律,以現象級的國際品牌資源和豐富精彩的文化藝術活動輸出,營造豐富的消費場景,承接起絡繹不絕的人流量。在足夠龐大的流量下,這些看似反效率的空間結構反而變成了鏈接城市活力的有情結構。

品牌共創,提升IP價值

對于“太古里IP”而言,它匯聚了現代文化與傳統文化,本土文化與國際文化,開業伊始就在做“本地植入”,強化多元文化的交流與碰撞。一是在招商方面選擇高端精品路線,引入具有示范效應的概念店鋪,讓太古里作為一個窗口,去展示企業、區域及城市的營商服務能力,獲得認可后再次吸引更多品牌入駐,形成良性有機循環。二是在商業運營方面,以在地文化和情感為紐帶,通過品牌共創融合本地文化,創造出有趣的微型公共空間、適宜的“自拍點”、不間斷的新鮮話題等,與本地年輕一代消費者建立直接的溝通和交流。三是借力“太古里IP”品牌的影響力和輻射力,為本土消費品牌提供肥沃的土壤,打造首店矩陣。利用街區社交“孵化”新商業,使大量品牌的“首店”“旗艦店”落戶,培育新的消費業態吸引人氣、增加客流。

4、更新成效

截止2021年12月31日,成都遠洋太古里引入超230家西南或全國首店,出租率高達96%,其零售業績較上年增長21.9%,達95億元。其更新的意義,不僅是“救活”了大慈寺街區,還場景外延,盤活了直接毗鄰太古里的街道,包括镋鈀街、青蓮上街、玄奘廣場等在內的“環遠洋太古里”區域。

結語

由上述兩大案例可見,城市街區作為城市活力的空間的重要紐帶,在實現自身活力復興的基礎上,也通過“連鎖反應”為片區及城市帶來了巨大效益。

街區更新未來將摒棄原有的“場地邏輯”,轉為“人場邏輯”,即以“人的尺度”來營造小場景,用小空間、巧手法來塑造多樣化的休閑體驗性場景,使市民與街巷之間產生情感交流,形成歸屬感和認同感,從而激發城市活力。

參考文獻:

1、鄒毅.從“臟亂差”到“新地標”,望京小街是如何更新的?[J].城市開發,2022(04):106-108.

2、劉彬,陳忠暖.權力、資本與空間:歷史街區改造背景下的城市消費空間生產——以成都遠洋太古里為例[J].國際城市規劃,2018,33(01):75-80+118.

審核:蔡峻

  作者: 李海燕   編輯:陳俊男
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