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跨越鄰避:認識動車運用所及其上蓋物業開發
  發布時間:2022-05-11 09:39   來源:? 城市怎么辦

高鐵動車所上蓋開發物業一旦解決與區域周邊的功能縫合問題,就能跨越鄰避效應,成為城市片區綜合開發的重要引擎。

1. 動車運用所

動車運用所(簡稱:動車所)是動車檢修、維護中心,是服務于鐵路及綜合交通樞紐的重要配套工程,建成后能夠有效增加其所在城市鐵路場站的行車列數,有力提升場站整體的始發終到功能。根據2016年原國家鐵路局發布的《鐵路動車組設備設計規范》,動車段(所、場)規劃建設應與城市規劃密切配合,布局在客流密度較高、有大量始發終到列車開行需求的客運站附近。因此,動車所的規劃建設要遵循上述原則和要求,就必須著眼于城市總體規劃和鐵路線網、樞紐的優化布局,重點謀劃提升始發終到功能。

2.動車運用所上蓋物業開發

近年來,中央出臺了一系列關于鐵路規劃建設的指導文件,比如《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》(國辦發〔2014〕37 號),《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》(發改基礎〔2018〕514 號)等,為地方推進鐵路建設特別是高鐵規劃建設提出了一系列具有針對性、指導性和可操作性的意見。動車所上蓋物業開發工程要充分利用“鐵路建設要與新型城鎮化相結合、盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合,給予既有鐵路站場綜合開發用地政策支持、合理確定高鐵車站選址和規模、鼓勵提高鐵用地節約集約利用水平”等政策優勢,真正做到優地優用。

3.動車運用所上蓋物業開發的必要性

動車所上蓋是鐵路建設與新型城鎮化相結合,實現鐵路建設用地復合利用的重要載體。動車所上蓋規劃建設先行先試,可以為有效推動土地復合利用樹立標桿,進而也可以為打造經得起歷史和人民檢驗的基礎設施精品力作樹立標桿。

圍繞動車所上蓋開發可以形成城市組團(綜合開發片區)。該組團(片區)往往可以有效推動相關高鐵新城的進一步“擴能”,為高鐵新城大TOD綜合開發提供更豐富的建設用地資源。

動車所實施上蓋物業開發,還可以有效降低動車所的噪音污染、光污染、視覺污染及對周邊其他項目落地的影響,進而可以大大消除鄰避效應和一系列的社會矛盾,確保動車所所在組團(片區)土地的經濟效益、社會效益、生態效益的最大化。

案例1:

杭州艮山門動車運用所上蓋空間開發

艮山門動車所位于杭州市上城區和拱墅區文暉單元,作為全國第一個高鐵上蓋型物業項目,對于全國高鐵城區建設具有標桿意義??傆玫孛娣e約1379畝,蓋板區域面積約929畝,蓋板項目總投資約60億元。

案例2:

杭州西動車運用所上蓋空間開發

杭州西動車所項目位于杭州西站西北方向約4公里處,它不僅是目前浙江省內規模最大的動車所,也是“軌道上的長三角”鐵路網的重要組成部分。杭州西動車所項目總用地面積約1472畝,蓋板區域約1111畝,總投資約74億元,杭州西動車所緊鄰機場快線苕溪站、地鐵倉前車輛段。地鐵倉前車輛段做上蓋物業(780畝),與杭州西動車所上蓋物業做聯動開發,合計約1900畝。

4.動車運用所上蓋物業開發啟示

目前,高鐵動車所上蓋物業開發還處在探索過程中,即使世界范圍內,也缺少可借鑒的成熟的開發經驗。因涉及電壓等級高等技術難題,動車所難度與地鐵上蓋不是一個量級,不能將地鐵上蓋物業簡單地移植、照搬到動車所上蓋。

高鐵動車所一定意義是屬于鄰避設施,其上蓋開發重點要解決與區域周邊的功能縫合。特別是要堅持立體開發、功能融合,處理好蓋上蓋下交通銜接,構建好便捷的區域公共交通網絡。越來越多的城市在探索軌道交通上蓋物業模式,并積累了豐富的經驗。

動車所上蓋開發要堅持 TOD 模式,參考地鐵車輛段上蓋的經驗,將“地鐵 + 物業”的“做地、做房、做房東”模式嫁接到鐵路上,進行高強度開發,破解建設成本高等難題。要把握好“做地、做房、做房東”三者之間的比例關系,力求找到一個最佳平衡點和最大“公約數”,實現物業價值最大化。

  作者:邵瑩  編輯:陳俊男
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